Hoy en día el mercado inmobiliario nos presenta diversas modalidades de contratación para acceder un inmueble. La tradicional figura de la compraventa se ve desplazada en el mercado por fideicomisos y por contratos de ahorro previo, o participaciones en cooperativas de viviendas.

Es necesario destacar, que aunque el fin buscado en todas estas operatorias sea el mismo (adquirir una vivienda o un lote donde construirla), los efectos y resultados de cada modalidad pueden ser diferentes, ya que en rigor de verdad una compraventa no es lo mismo que un fideicomiso ni un contrato de ahorro.

Por ello es menester tener en cuenta algunos aspectos centrales de cada contrato, para poder contar con la información necesaria previo a concertar el negocio inmobiliario, de modo que se elija la figura que sea más apropiada para el caso en particular.

1- ¿Qué es una compraventa inmobiliaria?: es un contrato en el que intervienen dos partes: comprador y vendedor, y cuyo objeto es la entrega de un inmueble a cambio de un precio cierto, determinado o determinable y en dinero.  Es la operatoria que todos tenemos en mente cuando queremos “comprar” una casa o un lote; uno entrega el bien y otro abona un precio.

En caso de inmuebles, se recomienda al futuro comprador cerciorarse de que el vendedor es el titular registral del inmueble, esto significa que en el Registro de la Propiedad se encuentra inscripto a su nombre. Es muy sencillo poder averiguar estos datos, y es una práctica muy beneficiosa a los fines de evitar comprar algo de alguien a quien no le pertenece.Por ejemplo, lo recomendable sería solicitar a la parte vendedora una copia del título de propiedad del inmueble. A su vez también se puede verificar en el mismo registro si sobre el inmueble a comprar pesan embargos u hipotecas, y  si el vendedor se encuentra apto para vender o por el contrario si está inhibido.En este supuesto, para ser precavidos, se deberá solicitar certificado de dominio (con la finalidad de evitar que el mismo inmueble sea vendido a dos personas al mismo tiempo) e inhibición (para corroborar efectivamente que el sujeto que pretende disponer pueda hacerlo libremente).

Además la transferencia del bien, deberá efectuarse por Escritura Pública, para que tenga efectos ante terceros, y evitar que el mismo bien sea nuevamente vendido por el vendedor o sea objeto de acciones de acreedores del vendedor. De esta manera se logra la titularidad plena del dominio del inmueble.

Cuando la operación inmobiliaria verse en la adquisición de viviendas desde pozo, tener en cuenta que sólo se podrá firmar un boleto de compraventa, que hasta el 1 de Agosto de 2015 deberá ser inscripto por el propietario en el Registro de la Propiedad Inmueble. Caso contrario, los contratos no registrados no dan derecho al propietarioa reclamo contra el consumidor- adquirente, pero sí a éste contra aquel, por ejemplo, en caso de incumplimiento en el avance de la construcción de la obra. Ahora bien, posteriormente a la fecha anteriormente indicada, el propietario sólo se verá obligado a la contratación de un Seguro Obligatorio, para el supuesto que fracase la operación, y de esta manera se procederá al reintegro de cuotas abonadas, más un interés retributivo.

2- ¿Qué es un fideicomiso inmobiliario?: es un contrato que supone al menos tres partes: fiduciante, fiduciario y beneficiario. El fiduciante transfiere parte de sus bienes, ya sea dinero o inmuebles o su propio trabajo, al fiduciario para que éste último los administre con un fin determinado. En el caso del fideicomiso inmobiliario generalmente el fiduciante aporta dinero o un terreno, para que el fiduciario con ese dinero construya un edificio o ejecute obras de loteo. El tercer sujeto, el beneficiario es quien recibe  el beneficio de ese fideicomiso, en el caso el departamento o el lote.

Estructuralmente el fideicomiso es un contrato de riesgo, que supone una inversión en un negocio, que puede o no resultar. El fiduciante invierte su dinero para que el fiduciario ejecute lo que se ha comprometido, y luego recibirá un beneficio por ello.

En la mayoría de las operatorias inmobiliarias, los adquirentes de departamentos o lotes suelen aparecer en estos contratos como fiduciantes, cuando en muchos casos no se informa la verdadera relevancia de tal rol, ya que el fiduciante es un inversor y no un mero adquirente.

Lo que se está adquiriendo no es un inmueble, sino el derecho, una vez que la obra culmine, a ser parte de liquidación y posterior transferencia del inmueble.-

Por ello técnicamente sería aconsejable que aquellos consumidores que inviertan en fideicomisos inmobiliarios, lo hagan celebrando boletos de compraventa, adhiriendo al negocio pero solo en calidad de “beneficiarios” y no de “fiduciantes”. Así se evitaría caer en el riesgo de quien no dimensiona.

Se recomienda hacer una consulta técnica con un profesional, antes de participar en estas operatorias a fin de conocer cuales son los derechos y obligaciones del rol que le tocará asumir en el negocio, y evitar futuros inconvenientes.

3- ¿Qué es un contrato de ahorro con fines determinados?: en el negocio inmobiliario suelen verse estos contratos de ahorro, en los que se aporta mes a mes un canon para adquirir una unidad, vivienda o lote; o para la construcción en terreno propio.  Generalmente no se determina ni dónde estará la unidad, ya que puede ser en alguno de los tantos edificios en construcción o los lotes a disposición; o no se sabe bien cuando, ya que será en caso de haber pagado determinada cantidad de cuotas, por sorteo o por licitación.

Se forman grupos cerrados de adherentes, con una sociedad dedicada a la administración de ahorros y autorizada por ley para hacerlo, y se pagan cuotas mensuales, sumando el total del grupo lo necesario para adquirir la unidad, y/o la construcción.

La desventaja es que depende del cumplimiento de grupo, al cual generalmente no conocemos; la administradora no es responsable por el incumplimiento de los demás adherentes. Además, en caso de construcción de inmuebles, es difícil poder determinar el valor de la cuota, dado las variaciones del índice de la construcción.

No es una simple compraventa en cuotas, sino que es una participación en un negocio en común, en los que el adquirente asume riesgos.

Conclusiones:

Ante este panorama que nos ofrece el mercado inmobiliario, debemos distinguir los métodos tradicionales de financiación, como lo son un crédito hipotecario; de otras formas jurídicas que permiten la financiación –fideicomiso y contrato de ahorro- pero que dejan al consumidor- adquirente en condiciones más riesgosas, no perfeccionando su derecho de adquirir el dominio del inmueble hasta tanto no se termine el negocio en cuestión. Es hora de que empecemos a debatir los pro y los contra de cada tipo contractual. Es sumamente necesario que el consumidor-adquirente se encuentre debidamente informado sobre los términos y condiciones contractuales de la operación que llevará a cabo, para que pueda conocer claramente cuáles son sus derechos y sobre todo, la dimensión de las obligaciones y riesgos que asumirá, que dependerá del tipo de contrato que celebre.