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Los riesgos de invertir en fideicomisos inmobiliarios

Hace días atrás observamos una enorme publicación del Grupo Gilli en el Diario El Norte de San Nicolas ofreciendo bajo el sistema de fideicomiso la adquisición de lotes residenciales e industriales (sobre Av. Savio).

 

Entendemos que es necesario alertar a la población sobre los riesgos de este tipo de emprendimientos, ante la creencia generalizada de que la inversión en este tipo de negocios es muy segura. La realidad indica que el negocio de fideicomiso es un negocio complejo, que mal diseñado o mal administrado, puede traer enormes problemas para los consumidores que deciden adquirir un loto o una vivienda a través de este sistema.

 

Para que entendamos un fideicomiso se forma con distinta gente que se compromete a abonar un dinero o hacer algún otro aporte para lograr el fin común al proyecto. A esas personas se las denomina “fiduciantes”. Ese dinero común propiedad del “fideicomiso” lo debe manejar una persona llamada “administrador fiduciario”.

 

Lo ideal es que en este tipo de negocios, es que el administrador sea una empresa o persona individual de reconocida solvencia. No nos olvidemos que esta persona será la encargada de manejar millones de pesos  de los inversores. Por otro lado, ese administrador no debe estar vinculado con las personas originantes del negocio inmobiliario. O sea, tiene que tener independencia de todas las partes, ya que el debe administrar a favor el patrimonio fiduciario en beneficio de todos.

 

Sino existe estos elementos, desde UCU aconsejamos no invertir en este tipo de negocios. Es que si el fondo es manejado en forma incorrecta, los consumidores perderán el dinero y el proyecto puede fracasar por falta de fondos. Si bien se podrían iniciar acciones penales por defraudación lo cierto es que ante una administrador insolvente, la posibilidad de recuperar el dinero SON NULAS.

 

Otra cuestión de importancia: el que ingresa al negocio en calidad de fiduciante (inversor), en realidad, lo que están comprometiéndose es a pagar todo el dinero necesario para cumplir con el fin del contrato (en este caso loteo y entrega de terrenos). Es muy normal que en este tipo de negocios les pidan a los inversores abonar dineros suplementarios para cumplir con el proyecto final (mayores costos, inflación, imprevistos, etc.).

 

Por eso, siempre aconsejamos que en los instrumentos a firmarse, los consumidores ingresen como “beneficiarios” o “compradores” de los lotes a construirse y no como fiduciantes (inversores). En ese caso primer caso, pagado el precio comprometido, no habrá posibilidad que el fideicomiso exija aporte de mayores fondos, debiendo exigirlo a los fiduciantes (inversores) del negocio. En cambio, de introducirse en el negocio como fiduciantes, el riesgo de que le exijan mayores aportes, existe.

 

La ventaja de ser fiduciante, es que como inversor, el contrato le debería permitir controlar la administración llevada a cabo por el “fiduciario”. Lo cierto es que este control muchas veces no se encuentra previstos en los contratos (gravísimo) o -de preverse- no es ejercido por los consumidores (por infinitas razones).

 

Otro riesgo de este tipo de negocios es que el éxito del mismo depende de que todos los inversores que comprometieron sus aportes (fiduciantes) cumplan con dicha promesa. Para ello resulta muy importante que el proyecto prevea que las obras comenzarán una vez que la totalidad de los aportes están efectuados, de esta forma el riesgo de que el proyecto se frustre es ínfimo.

 

Hemos visto en estos años fideicomisos que arrancaban sus obras con un porcentaje muy bajo de compromisos firmados (ni siquiera abonados). De esta forma, si no conseguían nuevos inversores o alguno no cumplía con sus pagos, esos proyectos se paralizaban, quedando imposibilitado de continuar, llevando a la liquidación del mismo.

 

En conclusión y a modo recordatorio, los consumidores antes de embarcarse en este tipo de proyectos:

 

  • Analizar la solvencia e independencia del administrador fiduciario.

 

  • Si el consumidor ingresa como fiduciante (inversor) tiene mayores riesgos de tener que aportar mayores fondos. Por otro lado, posee facultades para controlar la marcha del negocio.

 

  • Si ingresa al negocio como comprador de lote o vivienda a construirse, no le pueden exigir integración de un precio mayor.

 

  • Estar atento al estado de integración de aportes de los inversores al momento de iniciar las obras y si se prometen pagos futuros, analizar la solvencia de los demás inversores.

 

  • Consultar ante cualquier duda a algún abogado que conozca de estos menesteres, los contratos pueden ser de muy compleja redacción son difíciles de entender.

 

Es nuestro deber como asociación de defensa del consumidor informar y prevenir acerca de cuestiones que pueden traer serios inconvenientes a la hora de embarcarse en un proyecto de estas características.

 

No hay que olvidarse que en este tipo de casos están en juego la protección constitucional a la vivienda y el derecho a la protección de los intereses económicos de los consumidores ameritan nuestra intervención preventiva.

 

Adrian Bengolea

Director Ejecutivo de UCU

4 thoughts on “Los riesgos de invertir en fideicomisos inmobiliarios

  1. Buenas noches. Mi consulta es, ya paso el plazo de 135 Dias para la entrega de mi vehiculo Volkswagen. Anteriormente ya consulte con ustedes pero ese plazo aun estaba vigente. Qué paso debo seguir? Muchas gracias.

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